【信用】20191217摘要合集

来源:兴业研究

长三角27城楼市对比分析—地产债区域研究系列专题之四

本文为地产债区域研究系列专题第四篇,旨在从房地产市场短期需求、中期走势、长期增长三个维度,分析长三角城市群的房地产市场发展情况。我们对长三角中心区27城房地产市场情况进行了综合排序,得分最高的5个城市为上海、苏州、南京、杭州、无锡。

短期需求方面,区域内部分三四线城市前期需求透支较大。2018年长三角全域的商品住宅成交面积合计3.02亿平方米,占全国的20.42%,商品住宅成交金额合计3.48万亿元,占全国的27.56%。分城市来看,核心城市的成交活跃度已回落,但部分三、四线城市的投资需求过大。长三角中心区27城中,上海、苏州、南京、合肥和泰州的短期市场相对更为稳健,而盐城、绍兴、嘉兴、湖州和滁州等三、四线城市的前期需求透支较大。

中期趋势方面,长三角地区土地成交活跃度较高,土地供求平衡,苏州、上海、杭州、合肥、无锡等核心城市中期趋势向好。2018年长三角中心区27城成交宅地建筑面积合计2.39亿平方米,而同期全国百城土地成交建筑面积合计5.81亿平方米。同期27城累计成交宅地建筑面积为10.69亿平方米,累计成交商品住宅面积为10.05亿平方米,供求比为106.40%,显示区域内宅地供求基本平衡。分城市来看,上海、苏州、合肥、无锡、南京等核心城市的中期市场仍有较好支撑,而江苏的常州、泰州,浙江的湖州、金华,以及安徽的铜陵等城市的中期发展指标相对较弱。

人口方面,长三角城市群人口数量大,人口密度高,人口吸附能力较强。上海市人口吸附能力突出,浙江省城市整体平均水平较高,江苏、安徽省内城市分化较大。2018年长三角27城常住人口共计1.63亿,占全国总人口的比重达11.70%,位列全国六大城市群第1位。常住人口密度达725人/平方公里,常住人口/户籍人口为116.64%,均位列全国六大城市群第2位,仅次于粤港澳大湾区。分城市来看,上海的人口优势大幅领先,苏州、杭州、宁波、南京等江浙核心城市表现同样较好。浙江省内城市整体平均水平相对较高,而江苏、安徽省的区域内分化相对较大。

(作者:兴业研究信用研究委员会)

内蒙古自治区城投研究(上)—城投区域研究系列报告之三

内蒙古自治区产业结构单一,“一煤独大”问题突出,经济及财政实力在全国省级行政区中处中下游水平,经济增长高度依赖投资驱动。近两年受严控地方债务影响,内蒙古自治区固定资产投资增速持续为负,经济增速应声而下。内蒙古自治区综合财力依赖上级转移支付,土地出让市场景气度低,政府直接债务负担较重。2017年内蒙古自治区“自曝家丑”承认经济财政数据造假,调减2016年一般公共预算收入530亿元,占总量的26.3%,在经历两年“认真的挤水分”后,2018年内蒙古自治区经济及财政收入探底回升,但仍未恢复至“挤水分”前水平。

近年来,内蒙古自治区基建项目被叫停、因违法违规举债担保被公开问责处罚、自曝经济财政数据造假、城投非标借款逾期等负面事件频发,对区域内城投主体融资环境产生较大负面影响。2018年以来,内蒙古自治区公开市场融资难度高,新发债券规模较小,债务偿付压力大,且未来三年内蒙古城投债集中于2020年到期,集中兑付压力较大。

(作者:兴业研究信用研究委员会)

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